A Construtora e Imobiliária SAD LTDA tem uma dívida ativa milionária com o município de Fortaleza. Em pesquisa pública é possível encontrar um saldo devedor total de R$ 1.365.448,33. O montante é referente a mais de 150 inscrições que a empresa possui na prefeitura.

Na descrição do valor devido pela construtura estão o Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU), o substituto tributário do antigo ISSQN (Imposto sobre Serviços de Qualquer Natureza), agora só ISS (Imposto sobre Serviços), multas da Secretaria Municipal de Urbanismo e Meio Ambiente (Seuma), e a já extinta Taxa de Manejo de Resíduos Sólidos Urbano (TMRSU), a taxa do lixo.

A reportagem do Diário do Nordeste tentou contato novamente com a SAD, mas não houve retorno até a publicação desta matéria.

Quando a busca é feita no site do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará (TJCE), dos 107 processos de 1º grau encontrados, 67 são de execução fiscal contra a SAD, com datas entre 2007 e 2022.

No caso das taxas de IPTU e do lixo, vale lembrar que quando o imóvel é alugado — na grande maioria dos casos a SAD constrói os prédios e permanece proprietária das unidades, colocando-as para alugar e ficando responsável pela administração dos condomínios — esses tributos são de responsabilidade do inquilino.

Assim, o Diário do Nordeste apurou que a SAD cobra as taxas dos moradores dos apartamentos alugados. No caso de uma unidade do Edifício Antonio Cardoso Linhares Neto, localizado na rua Leonardo Mota, bairro Dionísio Torres, o valor do IPTU deste ano é de R$ 1.296,55, por exemplo. Resta saber se todo o valor pago pelos inquilinos está sendo repassado aos cofres públicos.

Consequências de estar inscrito na dívida ativa 

A inscrição na dívida ativa do município ocorre quando o contribuinte, seja pessoa física ou jurídica, não paga os seus débitos até o vencimento e esta informação é repassada pela Secretaria de Finanças para a Procuradoria-Geral do Município (PGM) de Fortaleza, que faz o registro.

Com isso, são deflagradas medidas de cobrança diversas, primeiro no âmbito administrativo e, posteriormente, no âmbito judicial com a execução fiscal.

Conforme a subprocuradora-geral de Fortaleza, Valéria Lopes, o contribuinte que estiver com débito inscrito em dívida pode ser alvo de protesto, bloqueio de certidões negativas, pode ter o nome inscrito em cadastros restritivos de crédito e ainda, ter as execuções fiscais ajuizadas contra o devedor.

Se antes, com cinco anos, esse débito prescrevia, hoje, ele não prescreve mais, pois temos mecanismos mais eficientes de busca de dívidas e cobrança”.

Assim, as dívidas com o município de Fortaleza podem ser cobradas durante até três anos administrativamente e, depois, ocorre judicialmente.

Quem deve IPTU pode perder o imóvel

A subprocuradora-geral ainda reforça que até a lei que protege o imóvel residencial de impenhorabilidade abre uma exceção para dívidas de IPTU.

“Ou seja, a pessoa pode perder o único bem residencial no caso de débito de IPTU. Então, é um tributo que, caso não pague, pode ensejar um dano muito elevado para o contribuinte, porque ele perde o próprio imóvel”.

Já sobre o caso específico das dívidas da SAD, a representante do município não comentou.

Inquilinos podem exigir providências e sair sem multa

Ainda analisando a lista de processos no site do TJCE nos quais a SAD aparece como parte desfavorável, é possível encontrar 11 processos que possuem nos assuntos cláusulas abusivas, despesas condominiais e pedidos de rescisão de contrato e devolução de dinheiro. Para a identificação dos empreendimentos da SAD, uma das características é ter sempre o nome “Linhares” na edificação.

Em casos de problemas em locais alugados, o corretor, advogado e professor de Direito Imobiliário, Apolo Scherer, afirma que o inquilino tem amparo legal para exigir providências tanto em relação às condições estruturais do imóvel quanto à má gestão condominial, no caso de prédios.

Ele aponta que o artigo 22 da Lei do Inquilinato (de 1991), institui que é dever do locador (proprietário) “entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina” (inciso I), e “responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação” (inciso IV).

Além disso, o proprietário deve garantir condições mínimas de segurança, salubridade e habitabilidade. Situações como infiltrações graves, buracos e vigas aparentes podem caracterizar descumprimento contratual”.

Thiago Fujita, diretor do Instituto Brasileiro de Política e Direito do Consumidor (Brasilcon) e conselheiro da Associação Cearense de Direito do Consumidor, ressalta que o inquilino diante de alguma questão estrutural do prédio ou mesmo da sua unidade habitacional deve formalizar reclamação junto ao proprietário. 

“Em caso de negligência ou de falta de resposta, o contrato (de aluguel) pode ser rescindido por justa causa, observando a falta do cumprimento do dever legal do proprietário”.

No caso de multa contratual, Fujita ainda explica que o inquilino não precisa pagar quando o documento é rescindido por falta de cumprimento do locador, no seu dever de manutenção, de segurança e de estrutura adequada. 

“Nestes casos não é dever do inquilino pagar multa rescisória, na verdade, seria o contrário. O proprietário é que deveria pagar pelo descumprimento contratual que ele está cometendo em relação a essa relação de inquilinato”.

Para Scherer, além de não pagar as multas rescisórias, o inquilino ainda poderia buscar na justiça por perdas e danos e danos morais.

O que o inquilino pode fazer:

• Notificar formalmente o locador para realizar os reparos necessários no imóvel; E caso não haja providência, poderá requerer judicialmente a reparação dos danos, bem como a rescisão contratual sem multa.
• Dependendo da urgência, o inquilino poderá realizar os reparos e descontar do aluguel, desde que notificado previamente o locador e se justifique a urgência, como é o caso.
• Se o imóvel apresenta problemas estruturais graves, como infiltrações, exposição de vigas, buracos e risco à segurança, isso configura descumprimento contratual por parte do locador.
• Assim, se o inquilino deseja sair do imóvel em razão da falta de condições de habitabilidade, ele pode rescindir o contrato sem pagamento de multa, pois o inadimplemento é de responsabilidade do locador, além de pedir perdas e danos e danos morais.

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