O STJ (Superior Tribunal de Justiça) suspendeu, em todo o país, os processos que discutem se condomínios residenciais podem impedir a locação de imóveis por curta temporada em plataformas como Airbnb mesmo quando a convenção não traz uma proibição expressa.

A decisão foi tomada pela Segunda Seção do tribunal ao transformar a discussão em um tema de recursos repetitivos. O objetivo é estabelecer uma única interpretação para casos semelhantes que tramitam na Justiça.

A suspensão vale para processos individuais ou coletivos que discutam especificamente se a previsão de uso exclusivamente residencial das unidades é suficiente para barrar o aluguel por períodos curtos ou se é necessária uma proibição expressa na convenção do condomínio.

O tema foi registrado como 1.443 e será analisado a partir dos Recursos Especiais 2.272.537 e 2.272.536, relatados pelo ministro Raul Araújo. A afetação foi aprovada por unanimidade em 26 de maio.

A decisão não cria, neste momento, uma nova regra sobre a possibilidade de fazer locações de curta temporada. Ela interrompe o andamento dos processos que discutem a questão delimitada pelo STJ até que o tribunal estabeleça uma tese sob o rito dos repetitivos.

Isso significa que ações que estejam na Justiça e tratem da mesma controvérsia deverão ficar suspensas. O STJ determinou a comunicação da decisão aos Tribunais de Justiça e aos Tribunais Regionais Federais.

O julgamento do tema deverá definir se uma cláusula que estabeleça a destinação exclusivamente residencial do condomínio já é suficiente para impedir a locação por curta temporada em plataformas digitais ou se o condomínio precisa ter uma regra expressa proibindo essa modalidade.

Precedente
O próprio STJ já adotou uma interpretação sobre o assunto em maio deste ano. Ao julgar outro recurso, a Segunda Seção entendeu que não era necessária uma proibição expressa, e que bastaria a convenção estabelecer o uso exclusivamente residencial das unidades.

Na ocasião, o tribunal também afirmou que a autorização para locações por curta ou curtíssima temporada deveria ser aprovada em assembleia por dois terços dos condôminos.

O STJ voltou a discutir o assunto porque, segundo o ministro Raul Araújo, a Comissão Gestora de Precedentes, Jurisprudência e Ações Coletivas do STJ identificou cerca de 50 decisões monocráticas e acórdãos sobre a questão dentro do próprio tribunal.

O recurso escolhido para o julgamento repetitivo envolve um condomínio de Santa Catarina. Segundo o processo, o proprietário oferecia acomodações por meio do Airbnb e havia fracionado o imóvel para locações de curta duração. A convenção do condomínio estabelecia que as unidades tinham fins estritamente residenciais.

No recurso ao STJ, o proprietário sustenta, entre outros argumentos, que a convenção não proibia expressamente a locação por temporada e que o uso de uma plataforma digital não transforma a relação em hospedagem. O julgamento repetitivo deverá justamente enfrentar essa divergência.

O ministro Raul Araújo afirmou que a definição de uma tese sob o rito dos repetitivos deverá trazer maior segurança e coerência para processos semelhantes.

O julgamento também terá efeito sobre casos futuros que tratem da mesma questão jurídica, porque os recursos repetitivos são utilizados pelo STJ para uniformizar a interpretação da legislação federal.
Impacto sobre o mercado imobiliário

A discussão sobre o aluguel de curta temporada envolve o impacto desse tipo de hospedagem sobre o mercado imobiliário. A preocupação de moradores e especialistas é que a transformação de imóveis residenciais em unidades destinadas a turistas reduza a oferta de moradias para quem busca viver nessas regiões e contribua para a alta dos preços de aluguel.

O debate aparece, por exemplo, no Copan, no centro de São Paulo. Mais de 200 dos 1.160 apartamentos do edifício são destinados, hoje, ao aluguel de curta temporada, segundo a administração do condomínio. Moradores relataram a redução da oferta para locação tradicional em meio à valorização das unidades. Uma quitinete simples em andar mais baixo custava ao menos R$ 2 mil mensais, com condomínio, em maio.

A União Europeia também passou a adotar medidas para monitorar e regulamentar os aluguéis de curta duração, em meio à discussão sobre seus efeitos no mercado imobiliário.

No Brasil, municípios têm discutido a tributação da atividade. Salvador, Petrópolis, Olímpia e Ponta Grossa aprovaram leis relacionadas à cobrança de ISS (Imposto Sobre Serviços) sobre os aluguéis por temporada, e há propostas em tramitação em cidades como São Paulo, Rio de Janeiro e Florianópolis.



Valor Econômico