Um novo projeto de superprédio em Fortaleza foi aprovado por unanimidade pela Secretaria de Urbanismo e Meio Ambiente (Seuma). A edificação será construída no bairro Praia de Iracema, no cruzamento da avenida Beira Mar com rua João Cordeiro, com destaque para o padrão da construção, de 143,2 metros de altura e com 108 apartamentos. A outorga onerosa a ser paga ultrapassa os R$ 24,5 milhões.

O “Mendonça Aguiar — Ricardo Bezerra”, como é chamada a edificação da Francisco 02 Empreendimentos Imobiliários LTDA, conforme cadastro na Seuma, é uma residência multifamiliar em somente uma torre. O prédio terá 45 pavimentos, sendo três no subsolo, um térreo, três sobressolos, um andar de lazer, 36 para os 108 apartamentos residenciais e um rooftop no topo da construção.

Na Seuma, a proprietária teve de iniciar os trâmites da construção com a aprovação do mecanismo chamado de outorga onerosa, característica das construções de alto padrão recentemente erguidas na capital cearense. No relatório da secretaria municipal, a área total a ser ocupada pelo superprédio é de 2.606,3096 metros quadrados (m²). 

Três apartamentos por andar e licenças especiais pela localidade

Os 108 apartamentos tiveram distribuição no empreendimento conforme os pavimentos, sendo os tipos A, B e C os padrões. Cada andar terá um tipo de unidade, com tamanhos que variam entre 175,64 m² (A), 236,67 m² (B) e 168,26 m² (C). 

Se forem considerados os andares destinados para estacionamento, térreo, sobressolos, área de lazer e apartamentos, a área total construída chega a 39.608,46 m². O projeto ainda considera que as 108 unidades residenciais terão à disposição 322 vagas na garagem, sendo sete para pessoas com deficiência.

O empreendimento terá 143,2 metros de altura, 26,8 metros abaixo da altura permitida pelo Comando da Aeronáutica (Comaer) para a região. Esse edifício fica inserido em um local chamado pela Seuma de “Zona de Orla — Trecho III”, pela proximidade com a faixa de areia da praia.

Pelo fato de ser um empreendimento que deverá ser construído sob o regime de incorporação imobiliária, as unidades só poderão ser vendidas após a emissão do registro incorporação (RI).

Outorga onerosa por ultrapassar quase todos os limites pré-estabelecidos

O instrumento da outorga onerosa utilizado na construção deste empreendimento considerou seis de nove razões possíveis: índice de aproveitamento, taxa de ocupação do solo, taxa de ocupação do subsolo, altura da edificação, recuos solo e recuos subsolo. Todos ultrapassam os valores máximos estabelecimentos para a área do superprédio.

No índice de aproveitamento (IA), indicador utilizado para definir a quantidade máxima que pode ser erguida, o mínimo estabelecido para o local é um coeficiente estabelecido em 0,25, enquanto o básico e o máximo é de 2. O prédio em questão tem IA de 8,02, ultrapassando em 6,02 o básico e máximo.

Na taxa de ocupação (TO) do solo, o proposto para a região é de que seja igual ou inferior a 60%. O empreendimento vai ocupar 71,13%, 11,13% a mais do que o permitido. O mesmo vale para a TO do subsolo, que tem o mesmo parâmetro da TO do solo e é ultrapassada em 8,93%. Nos recuos solo e subsolo, a edificação será outorgada pela necessidade de ‘terreno virtual’, ou seja, mais do que o fornecido no espaço. 

O relatório da Seuma considera que o superprédio vai precisar de uma área necessária de terreno virtual de 372,23 m² para os recuos solo, e de 359,96 m² para os recuos subsolo.

A altura máxima, principal ponto, é de 48 metros. O superprédio terá 143,2 metros de altura, praticamente o triplo do permitido, e precisará pagar a outorga onerosa por ultrapassar em 95,2 metros o parâmetro estabelecido.

Conforme a Seuma, a construção vai pagar de outorga onerosa R$ 24.568.722,13, valores calculados com base em tabela definida pela Secretaria Municipal de Infraestrutura (Seinf).

A pasta de Urbanismo e Meio Ambiente alega que o dinheiro é utilizado para investimentos em “melhorias sociais e urbanas, tais como implantação de equipamentos urbanos e comunitários e criação de espaços públicos de lazer e áreas verdes”.

Como é calculada a outorga onerosa?

Para o edifício em questão na Praia de Iracema, a Seuma considerou que o empreendimento está dentro da chamada ‘poligonal Praia de Iracema’, e é um “bem declarado de relevante interesse cultural” previsto em lei. Por isso, foi solicitada ainda a aprovação da Secretaria Municipal de Cultura de Fortaleza (Secultfor).

“O projeto apresenta distância considerável em relação aos imóveis inventariados ou em processo de tombamento, e, portanto, a nova edificação não causa impacto na visibilidade e apreensão das edificações históricas e ambiência da Zona Especial de Preservação do Patrimônio Paisagístico (ZEPH).

Dessa forma, a Coordenação do Patrimônio Histórico-Cultural (CPHC) declarou anuência em relação ao projeto arquitetônico, desde que o seu detalhamento e execução sigam os condicionantes do parecer técnico”, declarou a Seuma após análise da Secultfor. 

A construção dos superprédios em Fortaleza foi viabilizada pela Outorga Onerosa de Alteração de Uso do Solo, sancionada inicialmente em 2015. Na prática, os empreendimentos que receberem autorização dos órgãos públicos podem ultrapassar a altura máxima permitida, caso paguem uma taxa à Prefeitura. O valor é calculado com base na área e no valor do terreno, no IA e no fator de planejamento. 

Após a pandemia, Fortaleza vive uma escalada de construção de superprédios, sobretudo nas áreas mais nobres da cidade. A própria avenida Beira Mar já tem alguns empreendimentos do gênero, e novos devem surgir nos próximos anos.